不動産投資とは?始め方を初心者向けに解説!

投資

    こんにちは!投資に関心が強いAwaisoraの管理人です。

    投資の意味知っていますか?少し知らない人向けに説明すると、投資とは、投資とは利益を増加させるために資本を使うことをいいます!

    そしてそんな投資の1つ不動産投資について始め方などを今回は初心者向けに詳しく解説していこうと思います!

    不動産投資とは?

    不動産投資とは、不動産に投資することを言います。そもそも不動産とは動産の反対後で簡単に移動ができない所有物のことを言います。例えば持家は簡単に動かないので所有物なので不動産ですよね。逆に動産は鉛筆だとか宝石とか身の回りにある簡単に移動ができる自分の所有物のことをいいます。

    不動産投資の始め方

    不動産投資をするには2つの方法があります。1つは不動産会社に斡旋してもらい不動産を購入する一般的な方法で、もう1つは自ら不動産を売りたい人に交渉して相対取引をする方法です。(相対取引は不動産会社等を通さずに当事者同士が1対1で売買内容を決定する取引のことをいいます)

    あとは投資資金があればすぐに不動産投資を始めることができますよ!

    稼げる不動産投資物件を選ぶ方法

    不動産投資の物件選びでは、いかに資産価値が高く、空室になりにくい物件を選ぶことが非常に大切です。

    不動産投資でお金を儲けるには何よりも安く買うことが大切で、1の不動産会社に斡旋してもらうのは楽ですが斡旋手数料を不動産会社に取られるので安く買うことはほとんどできません。

    つまり不動産投資に最大で稼ぎたい場合は自らが不動産を売りたい人とコミュニケーションを取り売買を相対取引で成立されることが重要です。

    利回りの計算方法

    不動産投資を行う上で利回りという言葉はよく耳にすると思います。利回りとは、利息・利益配当の、元金に対する割合のことで、

    利回りには、『表面利回り(グロス利回り)』と『実質利回り(ネット利回り)』の2種類があります。

    表面利回りとは
    年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ったものです。簡単に計算ができますが、不動産を維持するためにかかる諸経費は考慮されていなく満室を想定した数字となっています。
    実質利回りとは
    実質利回りは、マンション経営にかかる経費等を考慮して計算した利回りのことです。表面利回りよりも実質利回りを計算したほうがより正確な利潤を推測できます。

    積算価格の計算方法

    利回りと同様よく聞かれるのは『積算価格』です。積算価格とは、土地の価格と建物の価格を別々に現在の価値で評価して、それを合わせた評価額のことを言います。

    積算価格はその投資物件がお得かお得ではないか、購入金額が妥当かなどの判断に利用することができます。

    また積算価格の算出方法を『原価法』と呼びます。

    原価法
    積算価格 = 土地の価格 + 建物の価格

    不動産投資のリスク

    不動産投資のみならず投資にはリスクがつきものです。以下では不動産投資を行う上でのリスクをご紹介していきます。

    経済的なリスク

    不動産投資をはじめるうえで、まず最初に理解しておくべき「経済的なリスク」について説明します。

    金利上昇のリスク

    金融機関などのローンで購入した場合は、将来の経済的な理由で金利が上昇する可能性があります。

    そこで登場するのが以下の2種類の金利です。

    固定金利
    固定金利は、借入当初から完済までの金利が変わらないことが特徴です
    変動金利
    変動金利は、市場の金利に連動して金利や返済額が見直されるのが特徴です。

    税金

    不動産投資の初心者は、国に払わなければいけない税金について見落としてしまうのではないかと思います。不動産投資には普通に過ごしていたら払わないような税金も関わるのでよく調べておきましょう。

    不動産投資で税金が発生するポイントは主に3箇所です。

    購入に発生する税金取得税など
    運用中に発生する税金固定資産税など
    売却に発生する税金譲渡所得税など

    上の表の通り不動産投資で税金が発生するポイントは『購入』、『運用中』、『売却』の3箇所です。不動産投資をする時に特別関わる税金はこの3箇所なのでよく調べておくと良いですよ!

    Point

    不動産投資する際は、提案されている(している)金額だけで考えるのではなく、国に納めなければいけない税金を含めて考えましょう。最悪税金の支払いを怠ると差し押さえをされます。なので事前に不動産投資に関わる税金の種類について調べておくことが大切です!

    運用リスク

    運用のリスクは不動産投資において最も問題になることです。

    ここでは不動産投資のあるあるで問題としてよく取り上げられる運用上のリスクをご紹介していきます。

    空室

    マンションやアパートの運用を行う際は、部屋の空室が気になるところです。マンション等の運用において空室があることにいい事はまったく無く、予想外の空室は赤字にも繋がります。

    赤字になりローンの支払いに滞りが生じると不動産を売って支払いをしなければいけなくなるので空室はリスクです。

    また空室率が高く場合は家賃保証会社という代金を支払えば家賃を保証してくれる管理会社があるので不動産の空室で悩まれているかたは調べてみると良いかもしれませんよ!

    家賃滞納リスク

    よく漫画やドラマなどで家賃を長期間滞納する人がいますが、現実でも家賃を長期間滞納しながら居座る人がいます。

    こういった家賃滞納リスクは不動産の大家になると避けられないことで、そういった問題に関する法律の知識を勉強をしておくことはリスクを低減してくれます。

    また借主が家賃を払えずに夜逃げをした場合もリスクがあり、その夜逃げした借主が住んでいた部屋の家財道具を退去したからといって処分をしてしまったりすると、後々「貴重品があった」と損害賠償を請求される可能性があります。

    地価下落リスク

    地価とは、積算価格でも紹介した『土地の価格』のことです。なぜ地価下落リスクがあるのかというとこれは日本だけの話ですが、これから日本は少子高齢社会で人口が確実に減っていきます。

    人口が減ると何が起こるのかというと、商業が衰弱していきます。商業が衰弱していくと人は住みにくくなるので、人はそこに住みたくないですよね。例えばコンビニを探すのに徒歩何十分もかかったり。

    つまりその土地の人口が少なくなっていくと土地の価格『地価』が低下していくということですね。

    建物損壊リスク

    建物損壊のリスクも不動産投資で大家になる場合は、考えておいたほうがいいです。

    特に日本は昔から地震や豪雨といった自然災害の多い島国なので大規模な自然災害はちょくちょく起こっています。

    そうすると自然災害の多い沿岸部と比べ、埼玉などの内陸地では大規模の自然災害は発生しにくいため、不動産投資に良さげですが、ただその場合入居者(需要)がいないということも考えられるので難しいです。

    海外で不動産投資をする場合もその国の自然災害を意識しておくといいと思います。

    自然災害

    上で説明した通り日本は自然災害が多いです。なので万が一大規模の自然災害に襲われたら不動産が全壊してローンのみが残ってしまう場合も考えられます。

    Point

    日本で不動産投資をするかたは、地震を視野に対策をしておくと実際に地震が発生したときに被害を最小限に抑えることができます。

    不動産の修繕費

    いわゆる老朽化ですね。新築で購入したとしても、早くて数年後には修繕費用が掛かってきますし、中古の場合は新築と比べて老朽化も早いですし、すぐに修繕する箇所が見つかることもあります。

    綺麗に使用していても以下の修繕は発生します

    • 屋根や外壁の修繕(戸建・アパート)
    • 給湯器の交換
    • 配管設備の交換

    修繕費用は一般的に大家が支払わなければならないので修繕費を考慮するべきです。

    ただ借主の故意や過失によって不動産が破損した場合は、現状回復で修繕費を請求することができます。

    不動産投資の失敗例

    最後にツイッター上でつぶやかれていた不動産投資の失敗例についてご紹介していきます。

    こわいなぁ~

    最後に

    まったくの初心者が不動産投資を始めるときは、わからない単語や勉強することが多くて苦労しますが、不動産業界はしっかりとした情報を蓄えていないと損をする確率が上がるので、正確な情報を持っておくことは必ずアドバンテージになります。

    なので少しでも有利に不動産投資をしたいかたは勉強をすることがおすすめです!

    この記事が不動産投資について悩んでいるかたの参考になったら嬉しく思います。ご覧頂きありがとうございました!

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